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    小贷大业

    上海市房地产市场九月份分析报告
    2020-10-03

        一、二手住宅市场价格与风险监测
       (一)上海二手住宅市场监测价格


        2020年9月,联城监测二手房市场价格延续了稳中有升的趋势。全市二手住宅监测均价约为51300元/平方米,环比上涨了1.09%。本月环比上涨楼盘占比约为75%,较上月增加了8%。9月二手房市场热度不减,一方面正值楼市“金九银十”,土地溢价成交现象普遍,新房认筹率显著上升,部分新盘供需失衡的区域,购房需求转向二手房市场;另一方面,学区房的市场需求依旧强烈,多数区域供不应求,价格稳步上升。预计10月市场热度持续,价格仍保持平稳上扬的态势。


        9月,从不同价格段的住宅价格变化来看,1000万以上价格段的住宅已连续2个月涨幅居于首位,为2.08%。一方面,为“金九”做预热,新房市场部分高端改善项目入市,带动了区域内同价格段的二手房价格;另一方面,在整体市场较为活跃的环境下,高端项目的性价比凸显,价格表现更为稳定。
       (二)上海市二手住宅风险监控


        9月,全市各区域价格环比都呈现上升趋势,其中有5个区域环比涨幅大于全市平均值,涨幅最大的为长宁区,作为传统中心城区,区位优势突显,加之区域内有大量的品质楼盘,居住环境佳,故而市场表现较为坚挺。而远郊金山区和崇明区的涨幅依旧位于末位,由于区位较远,客群的局限,造成远郊市场的表现相对滞后。
        二、上海市房地产市场供求动态
       (一)一手住宅市场


        9月,上海新房市场供应持续发力,开发商积极推盘,整体供应量充足。成交量方面,9月新房成交面积破100万平方米,为近一年中成交量最大的一个月,今年上海“金九”表现出色。成交均价方面,本月新房市场成交均价呈回暖趋势,环比上涨了1.8%,价格表现较为稳定。10月受国庆假期的影响,预计上半月市场会进入短暂的休息期,但在供应放量的前提下,节后成交量有望快速恢复,预计10月成交量会略低于9月,但绝对量仍将维持高位。“银十”依然可期。
       (二)二手住宅市场


        9月,上海二手房市场热度不减,整体表现延续了“量价齐升”的态势。成交量方面,9月二手住宅成交量超过3.1万套,远超去年同期水平,成交量达到了近一年来的最高值;成交均价方面,环比上升了3.2%,回升较为明显。整体来看,9月二手住宅市场成交量价都维持在较高水平,在整体政策趋稳的环境下,预计10月量价表现不会出现太大波动,仍会维持在高位,总体走势以平稳为主。
       (三)新增商业市场


        9月,全市商业供应持续加码,环比上升9%,其中浦东新区表现抢眼,位居供应端首位,供应主要集中在周康板块;此外,前滩板块的晶耀系列本月也推出几套大面积商业。成交量方面,本月全市成交活跃度欠佳,成交量环比下跌近51%,商业市场需求趋缓。成交均价方面,本月环比上涨了约14%,源于虹口区瑞虹新城项目1套高单价商铺成交一定程度上拉高了全市的成交均价。8月,全市新增商业市场继续复苏,徐汇区表现抢眼。徐汇滨江上海梦中心项目本月上市使得全市供应量环比上涨了近83%。外环外的商业供应以嘉定区的慧创国际为主,但去化表现不佳。成交量方面,上海梦中心以近八成的去化率使得徐汇区跃居首位。成交均价方面,本月全市均价环比微涨0.35%,长宁西郊因中通虹桥全幢商务酒店的成交使区域均价位居榜首。
       (四)新增办公市场


        9月,全市新增办公市场供应及成交量跌幅明显,但整体价格较为平稳,规划利好区域依旧受到热捧。从供应来看,全市办公供应环比下跌了45%,新兴区域商务办公依旧是新增供应的主力,其中静安区凭借市北高新技术服务园区的集中供应位居首位,目前已去化近1/3。成交量方面,本月环比下跌53%,市北高新、大虹桥、临港新城等规划区域成交表现活跃。成交均价保持平稳,本月整体环比微跌1%。


    (上海联城评估公司)
     

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