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    小贷大业

    上海市房地产市场十月份分析报告
    2020-11-02

        一、二手住宅市场价格与风险监测
       (一)上海二手住宅市场监测价格


        2020年10月,联城监测二手房市场价格保持平稳上行的趋势。全市二手住宅监测均价约为51800元/平方米,环比上涨了1.1%,回升势头与上月基本持平。本月环比上涨楼盘占比约为74%,较上月未有明显变化。10月二手房市场表现依旧活跃,一方面,正值国庆假期,随着高温天气退却,购房者看房意愿明显上升。另一方面,9月23日上海再度推出人才落户新政,给上海楼市带来一个未来可期的利好效应。总体来看,上海调控政策仍趋于稳定,短期内市场不会有太大的变化,预计11月价格会继续保持平稳上升的态势,但回升势头或有所放缓。


        10月,从不同价格段的住宅价格变化来看,800-1000万价格段的住宅涨幅居于首位,为1.7%。其次是1000万以上价格段的住宅,涨幅为1.49%。整体来看,中高端改善型住宅的市场表现较为活跃。
       (二)上海市二手住宅风险监控


        10月,全市各区域价格环比都呈现上涨趋势,其中有9个区域环比涨幅大于全市平均值,涨幅最大的为普陀区,一方面,苏州河沿线的改造,整体环境有明显提升;另一方面,作为传统中心城区,区域内有大量品质楼盘,市场表现较为稳定。而远郊奉贤区、崇明区和金山区本月位于末三位,受区位影响,远郊市场的价格表现相对滞后。
        二、上海市房地产市场供求动态
       (一)一手住宅市场


        10月,上海新房市场供应有所放缓,由于三季度供应量已连续两个月超过百万方,一定程度上透支了后续供应,10月供应回落意料之中。成交量方面,10月环比略有下跌,但依旧处于较高水平。成交均价方面,本月新房市场成交均价环比下跌了5%,由于大量高端项目已于前期去化,中低端刚需项目本月开始发力,成交结构的下移导致了成交均价的下滑,整体呈现出“量稳价跌”的态势。临近年末,不排除开发商为了回笼资金而加快推盘节奏的可能,预计下个月新房市场整体表现较为稳定,呈现出“量价齐稳”的态势。
       (二)二手住宅市场


        10月,上海二手房市场依旧保持较高热度,呈现出“量价齐稳”的态势。成交量方面,10月二手住宅成交量达到了2.8万套,较上个月略有下滑,但依然处于较高水平;成交均价方面,环比下跌了1.2%,走势较为平稳。今年二手房成交高峰在二、三季度,进入年末,市场成交热度将有所降温,预计四季度整体成交量会低于三季度,11月上海二手房市场将呈现“量跌价稳”的态势。
       (三)新增商业市场


        10月,全市商业供应大幅缩减,环比下跌68%,其中青浦区凭借博万兰韵商业中心的集中入市居于首位,该项目位于虹桥商务区的核心位置,是虹桥商务区最高的建筑,依托绝佳的地理位置和国展进博会等红利,未来将成为虹桥商务区的重要地标。成交方面,凭借郊区商业的活跃成交,本月成交量环比上涨约27%,其中浦东新区成交最为活跃。成交均价本月环比微涨4%,黄浦区因绿地海珀外滩项目超八万的成交均价遥遥领先。
       (四)新增办公市场


        10月,办公市场供应端继续发力,环比上涨近29%,供应主要集中在远郊区,但不乏有金桥等商务成熟板块推出优质供应,为租户提供更多搬迁选择的同时增加了整体办公市场的空置压力。从成交情况来看,本月需求表现不如预期,量价齐跌,其中成交量环比下跌42%,成交均价环比下跌27%,除闵行区外,其他各区价格皆呈现下跌的态势。

    (上海联城评估公司)
     

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