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    小贷大业

    上海市房地产市场二月份分析报告
    2021-02-25

        一、二手住宅市场价格与风险监测
       (一)上海二手住宅市场监测价格


        2021年2月,联城监测二手房市场价格延续了平稳上升的趋势。全市二手住宅监测均价为55200元/平方米,环比上涨了2.08%,回升趋势较为稳定。本月环比上涨楼盘占比约为91%。2月上海二手房市场呈现出淡季不淡的特征,一方面,疫情的反复,提倡就地过年,导致一部分置业需求的回流;另一方面,旧改的持续推进下,有大量的购房需求入市,此外,学区房也是春节期间二手房市场热度不减的重要因素。从政策方面来看,上海楼市调控继续升级,预计短期内市场热度会有所缓和,但从以往惯例来看,节后市场会逐渐恢复正常,预计3月二手房价格走势会继续保持平稳上升的态势,但回升势头或有所放缓。


        2月,从不同价格段的住宅价格变化来看,1000万以上价格段的住宅涨幅为2.77%,位居首位,高端改善型住宅的市场表现依旧稳定。
       (二)上海市二手住宅风险监控


        2月,全市各区域价格环比都呈现上涨的趋势,其中有5个区域环比涨幅高于全市平均值,分别为徐汇区、浦东新区、闵行区、杨浦区和静安区,一方面,绝大多数区域为传统中心城区,区域内有大量品质楼盘,配套成熟,交通方便,市场表现稳定;另一方面,这些都是学区房集聚的区域,近期学区房的热度依旧很高,很大程度上带动了区域整体价格的回升。而作为远郊的崇明区和金山区受区位限制,价格上涨阻力较大,整体价格表现相对滞后。
        二、上海市房地产市场供求动态
       (一)一手住宅市场


        2月,上海新房市场供应量缩水明显,几乎为0供应,一方面,2月为传统淡季又叠加了春节长假的影响,开发商推盘积极性本就不高,另一方面,节前新出的调控政策精细度更高,市场双方都需要一定时间消化,整体观望情绪浓烈。成交量方面,主要是前期入市项目的去化,由于本月供应量的缩水,成交量有所下滑。成交均价方面,由于本月成交结构下移,新房市场成交均价环比下跌较为显著。3月预计开发商推盘节奏会明显加快,随着市场供应的增加,价格也将稳步回升。
       (二)二手住宅市场


        2月,上海二手房市场热度较前期出现明显回落。成交量方面,2月二手住宅成交量回落至1.9万套,环比上月缩量显著,一方面,2月为传统淡季,加上春节长假的影响,市场交易意愿不强,另一方面,遏制假离婚买房、提高增值税年限等楼市新政对二手房市场影响显著,市场热度有所下降。成交均价方面,环比下跌了约8%,可见短期内二手房价格正逐步回归理性。在调控趋严的背景下,预计3月二手房市场量价表现都将呈现出相对平稳的走势。
       (三)新增商业市场


        2月商业市场整体依旧低迷,市场活跃度不高。本月商业供应量环比上涨了81%,但供应面积仅5万㎡,其中浦东新区凭借晶耀名邸的1套大面积商业整体出售位居第一位。从供求结构来看,并不完全匹配,成交量最高的闵行区,成交主要集中在浦江板块。本月成交均价与上月基本持平,约25000元/㎡,其中静安区由于华侨城苏河湾的一套商业超12万的单价成交,环比涨幅最大。
       (四)新增办公市场


        2月全市办公市场仅4个区有新增供应,但总体供应量凭借虹口区的瑞虹企业天地项目超14万㎡的集中入市,环比增量显著。该项目位于虹口区中心位置,地处北外滩延伸带,与瑞虹天地太阳宫共同构成虹口区大型TOD商办综合体,预计今年8月竣工。而闵行区本月的办公供应同样是TOD模式——即TODTOWN天荟,是上盖于莘庄站的超大型综合发展项目。成交量方面,本月成交活跃度欠佳,环比已下跌近半,但成交均价环比有所上涨。


    (上海联城房地产评估咨询有限公司)
     

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