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    小贷大业

    上海市房地产市场三月份分析报告
    2021-04-06

         一、二手住宅市场价格与风险监测
       (一)上海二手住宅市场监测价格


        2021年3月,联城监测二手房市场价格继续保持平稳上升的趋势,且上升幅度扩大。全市二手住宅监测均价为57500元/平方米,环比上涨了4.22%。本月环比上涨楼盘占比约为94%,较上月上升3个百分比。3月上海二手房市场复苏态势显著,一方面,3月为春节后首月,中介门店陆续营业,市场交易逐步恢复正常;另一方面,受前期整体市场热度和“就地过年”的影响,年后购房需求惯性释放。从政策方面来看,上海调控继续加码,向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”的信号,预计短期内二手房价格将回归理性,4月二手房价格走势将继续保持平稳上升的趋势,但回升势头或有所放缓。


        3月,从不同价格段的住宅价格变化来看,1000万以上价格段的住宅涨幅为6.22%,位居首位,高端改善型住宅的市场表现更为活跃。
       (二)上海市二手住宅风险监控


        3月,全市各区域价格环比都呈现上涨的趋势,其中有3个区域环比涨幅高于全市平均值,分别为浦东新区、闵行区和徐汇区,一方面,区域内存在大量高端品质楼盘,市场表现活跃;另一方面,学区房热度不减,区域内学区房价格的上升很大程度上拉高了区域整体的价格。总体来看,远郊区的价格表现明显弱于传统中心城区,其中崇明区受区位限制,价格表现相对滞后,环比仅上涨了0.88%。
        二、上海市房地产市场供求动态
       (一)一手住宅市场


        3月,上海新房市场供应量依然处于较低水平,主要由于新政影响下,开发商都谨慎推盘,整体推盘节奏明显放缓。成交量方面,较上月有明显的回升,主要是前期入市项目的去化,整体呈现出明显的供小于求的局面。成交均价方面,由于成交结构的继续下移,新房市场成交均价环比下跌了3%,整体市场有所降温。预计4月开发商推盘积极性会有明显上升,随着项目的大量入市,4月“小阳春”依然可期。
       (二)二手住宅市场


        3月,上海二手房市场呈现出“量升价稳“的态势。成交量方面,3月二手住宅成交量达到了3.9万套,环比增量显著。一方面,3月为春节假期后的首月,市场交易意愿明显上升,另一方面,新政下,新房市场的供应大幅缩减,导致大量需求转入二手房市场。成交均价方面,环比下跌了1.75%,新政下,学区房降温,部分虚高的学区房正处于价值回归的阶段,势必影响到二手房市场整体的价格水平。在房住不炒、调控趋严的大环境下,预计4月二手房市场量价表现都将呈现出较为平稳的走势。
       (三)新增商业市场


        2021年3月,全市商业市场双量齐跌,供应环比下跌了19%,以嘉定为代表的郊区为供应主力,中心城区中黄浦区供应量最高,供应全部来自于来西门板块的新盘配套商业。本月商业成交活跃度欠佳,环比下跌了6% 。全市成交均价环比上升了42%,主要源于崇明、闵行等区的价格提升,其中闵行区是由于金虹桥板块的新华红星国际广场几套首层商业以超15万的高价成交。
       (四)新增办公市场


        2021年3月,闵行区办公市场一枝独秀,表现亮眼。供应主要来自于梅陇板块的力波中心,该项目是深城投打造的30万产城融合综合体,包含20栋花园式独栋办公、2栋甲级写字楼、租赁住宅和街区商业,目前一期开售。全市成交量本月环比翻倍,成交最活跃的依旧是大虹桥板块,板块内办公均价超6万。全市成交均价本月环比上涨了9.1%。


    (上海联城房地产评估咨询有限公司)

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