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    小贷大业

    上海市房地产市场四月份分析报告
    2021-05-02

        一、二手住宅市场价格与风险监测
       (一)上海二手住宅市场监测价格


        2021年4月,联城监测二手房市场价格延续了平稳上升的趋势,但上升幅度有所收窄。全市二手住宅监测均价为58200元/㎡,环比上涨了1.19%。本月环比上涨楼盘占比约为66%,较上月有明显的下降。为了遏制不断升温的楼市,一季度上海密集出台了一系列调控政策,涉及多个方面,4月上海二手房市场热度有所缓解,另一方面,新政后学区房降温,对于整体二手房市场价格的上升预期也有明显的打压,预计短期内二手房价格走势将继续保持平稳。


        4月,从不同价格段的住宅价格变化来看,800-1000万价格段的住宅涨幅为1.89%,位居首位,改善型住宅的市场表现相对稳定。
       (二)上海市二手住宅风险监控


        4月,全市各区域价格环比都呈现上升的趋势,其中有6个区域环比涨幅高于全市平均值,排在前三的分别是黄浦区、闵行区和徐汇区,一方面,这些区域内有大量高端品质楼盘,市场表现相对稳定;另一方面,区域内学区、医疗、商业等配套完善,交通便捷,宜居性强。总体来看,传统中心城区的价格表现更为活跃,而远郊由于区位远的限制,价格表现相对滞后。
        二、上海市房地产市场供求动态
       (一)一手住宅市场


        4月,上海新房市场供应量较上个月有明显的的上升,开发商推盘节奏有所加快。成交量方面,基于清明假期的影响外,上海新房开始采取直接集中入市的方式,4月共有30个新盘领到预售证,但多数项目在中旬领证,时间上有所滞后,因此4月成交量环比下滑较为明显,但同比去年依然处于较高水平。成交均价方面,环比下跌了4.6%,市场明显降温,居民购房更趋理性。预计5月,随着市场供应量的增加,价格也将呈现出平稳回升的趋势。
       (二)二手住宅市场


        4月,上海二手房市场呈现出“量跌价稳”的态势。成交量方面,4月二手住宅成交量为2.4万套,环比缩量显著。一季度多轮调控新政出台以来,二手房成交逐渐趋于平稳,从近期的市场表现来看,带看量、成交量均有下降的趋势,此前的“学区热”也明显降温,另外,3月近4万套的集中成交一定程度上也透支了后市需求。成交均价方面,环比上涨了0.95%,整体走势较为平稳。受五一长期的影响,预计5月二手房市场将延续“量跌价稳”的走势。
       (三)新增商业市场


        2021年4月,上海商业供应仍处于低位,本月仅供应3.4万平方米,环比上期下跌了19%,供应主要集中在宝山、青浦等郊区。成交方面较上月有所回暖,环比上涨了147%,其中浦东新区本月的成交活跃度最高。成交均价方面,本月大部分区域都处于下跌状态,全市均价环比下跌了23%。
       (四)新增办公市场


        2021年4月,全市办公市场供应量触底,本月仅嘉定马陆新增0.67万平方米的办公项目,环比下跌了87%。成交表现较好,闵行、青浦等区的活跃成交支撑全市成交量环比上涨了11%。成交均价环比下跌了28%,整体办公市场依旧不景气。


    (上海联城房地产评估咨询有限公司)
     

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