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    小貸大業

    上海市房地產市場五月份分析報告
    2021-06-08

        一、二手住宅市場價格與風險監測
       (一)上海二手住宅市場監測價格


        2021年5月,聯城監測二手房市場價格繼續保持平穩上升的趨勢,但上升幅度明顯收窄。全市二手住宅監測均價為58800元/㎡,環比上漲了0.94%。本月環比上漲樓盤占比約為59%,較上月下跌了7個百分比。在政策調控集中出臺的大環境下,上海二手房市場出現一定程度的降溫,但價格方面表現得較為穩定,預計短期內二手房價格走勢將更趨向于“平穩”。


        5月,從不同價格段的住宅價格變化來看,300-500萬價格段的住宅漲幅為1.58%,居于首位,1000萬以上價格段需求位居第二,漲幅為1.52%。反映出一方面剛需型住宅的市場表現較為活躍,另一方面改善型住宅在市場上也能占到一部分的份額。
       (二)上海市二手住宅風險監控


        5月,全市各區域價格環比都呈現上升的趨勢,其中有7個區域的環比漲幅高于全市平均值并且有5個區域與上期環比漲幅高于平均值的區域相同。黃浦區、普陀區,徐匯區環比漲幅較高搶占前三,而作為遠郊的金山區、奉賢區和崇明區漲幅明顯滯后,遠郊由于區位的限制,價格上升阻力較大。從同比來看,全市各區域價格同比均呈現較大漲幅,浦東新區、閔行區、徐匯區漲幅最為顯著,同步漲幅均超過25%,即便地處遠郊的金山和崇明,同比幅度也超過5%。
        二、上海市房地產市場供求動態
       (一)一手住宅市場

        5月,上海新房市場供應量較上個月有明顯的下滑,一方面政策管控趨嚴,開發商推盤積極性不高,另一方面,一季度推盤節奏較快,一定程度上導致了二季度供應量有所放緩。成交量方面,環比有所下滑,考慮到五一假期的影響,成交量仍處于正常范圍內。成交均價方面,環比上漲了12.8%,上升趨勢顯著,成交結構上移,改善型住宅成為市場成交的主力。預計6月,隨著市場供應量的穩步回升,價格將保持平穩回升的走勢,但短期內上升空間較為有限。
       (二)二手住宅市場


        5月,上海二手房市場呈現出“量價齊穩”的態勢。成交量方面,5月二手住宅成交量為2.5萬套,環比上漲了5.7%,隨著樓市調控不斷升級,市場情緒有所下降,部分掛牌房源開始接受議價,二手房成交趨于平穩。成交均價方面,環比下跌了1.12%,整體走勢較為穩定。預計6月二手房市場仍將延續“量價齊穩”的走勢。
       (三)新增商業市場


        2021年5月,全市新增商業供應重新發力,約10萬平方米,環比增長了195%,中心城區楊浦五角場的合生匯23層商業整體入市供應,使得楊浦區本月供應量驟增。成交方面依舊活躍度不高,本月成交量僅7萬平方米左右,環比下跌了40%。成交價方面,本月全市均價環比上漲了37%,閔行區華漕、金虹橋、馬橋等板塊的商業成交均價排在前列。
       (四)新增辦公市場


        2021年5月,全市辦公市場持續低位運行,新增供應僅4.6萬平方米,主要分布在寶山、嘉定和楊浦三區。成交量方面閔行區一枝獨秀,占了全市總成交量的2/3。成交均價受區域結構性影響較大,環比上漲了77%,突破五萬,黃浦、閔行、徐匯三區辦公成交單價較高。


    (上海聯城房地產評估咨詢有限公司)
     

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